【後藤氏の部屋】ビルメンテナンスの仕事の一例

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ビルメンテナンスはオフィスビルの運営の裏方として影に日向に活躍している存在であり、オフィスビルや商業施設や病院などで建物の維持管理をしております。
建物の維持管理とはスイッチを押すと電気が付く、水道の蛇口を捻ると水が出るようなインフラを整備していることがまずメインであり、廊下などの共有部分の蛍光灯が切れたら交換するなどの雑務も仕事の範疇に含まれるのです。
建物全般のチェックを行い、劣化部分を見つけたら早めに補修を行います。

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後藤悟志氏から見たビルメンテナンス

ビルメンテナンスが行える改修や修繕は大きなものや、特殊なスキルの必要なものではありません。
外壁にクラックが入りパテ埋めと色の塗り替えが必要な場合には、管理事務所の許可を得て外注企業へ仕事を依頼するなどの段取りまでが死後の場合が多いです。
こういった範疇は契約の中に含まれており、あくまでも業務は全て行わなければならないわけではありません。
日常点検や清掃などしか行わない場合だってあるので、全ては契約次第と言えます。

ビルメンテナンスの仕事

ビルメンテナンスの仕事は大きく分けて４つの管理項目があり、そのどこかに該当する部分や全ての項目を契約に従い受け持つのです。

衛生管理業務

衛生管理業務はビルの建物内や外回りの環境や衛生を保つ項目であり、衛生管理基準の指針を基準にして点検や維持管理をします。
各項目のチェックシートをチェックして、不都合があれば改善措置や清掃活動を行えばいいのです。
建物も外壁の素材や工法でメンテナンスも異なりますので、汚れを落とすだけではなく簡単な営繕を行えるようなメンテナンス知識が必要になります。
補修したつもりが変色してしまったり割れてしまうなど、逆に破損を招いてしまう可能性も少なくありません。
美観を損なってしまってはいけませんし、保護も同時に行わなければならないのです。
衛生管理はゴミ集積場の周囲やエレベーターなどの清掃など、共有部分も重点的に行えば利用者が気持ちよく使えます。
水洗いをしてゴミ置き場の床部分を定期的に清掃したり、換気をして臭いを取り除くようにすることも大事です。
冬場よりも暑い季節には、ゴミの管理をして臭いや害虫の発生を抑えることで清潔に保つことが出来ます。

空調管理業務

ビル内の空気の環境も大切な要素であり、温度や湿度などの調整だけではなく空中に浮遊している粉塵やホルムアルデヒドなどの有害物質の大気チェック、換気扇から出た空気が他の利用者にとって有害ではないかなどをチェックしてゆくのです。
毎日行わなくてもいいですが、定期的には行うことが推奨されております。
ガス漏れや一酸化炭素濃度の上昇など、健康に影響がある場合があるので定期的なチェックが安全を確保してくれるのです。
大気と同様に飲料水についても定められた期間ごとに水質検査を行い、安全に飲めるような成分の範疇にあるかチェックを行います。
またタンク内を目視検査して異物の混入や害虫の発生やカビなど、タンクの破損や水漏れなどの外観チェックも行えば安心です。

設備管理業務

設備管理は建物の機器をチェックして回り、正常な動作が行われているか確認するのが基本になります。
設備とはインフラ関連のことであり、建物内にある電気や水道や空調やエレベーターなどと、エレベーターに設置してある電話の通話が出来るか、消火設備や警報設備の作動を確かめるなどが該当し、避難経路や避難灯が点灯するかなども忘れずにチェックしておくのです。
地震や火事などの災害時には、こうした普段は使わない部分もチェックしておけば、利用者が困らずに避難誘導指示に従うことが出来ます。
オフィスビルでは勿論のこと、病院などの大規模施設では特に重点的に避難経路や警報装置は検査しなければなりません。
設備管理で電気が使えなくなることは想定して、病院や商業施設では非常用の電源を設置してあります。
電気が完全にストップしてしまうとエレベーターが動かなくなり、中に人が居たら閉じ込められてしまうのです。
近年に設置されたモデルならば安全装置が働いて、近い階まで自動で降りてくれる機能がありますが、古いモデルでは非常用電源が働かなければ電源の復旧を待たなければなりません。

給排水業務

水に関しても断水や逆に詰まりなどがあれば、階下に水漏れしてしまうなどの二次被害が発生するので、普段からよくメンテナンスをしておくのがいいです。
外観で発生しやすいのがタイルの割れになります。
タイルはセラミックになっており、強い力が加わると簡単に割れてしまいます。
近年はハイブリッドセラミックであり割れにくく、温度の変化にも強くなっておりますが、過信は禁物です。
外壁タイルの接着剤が硬化して割れてしまい、タイルが落下することもあります。
外観で割れや浮いている箇所を見つけたら、修繕が必要になるのです。

まとめ

タイルの劣化が広範囲に及んでいれば、オーナーや管理組合に相談して大規模修繕工事を依頼しなければなりません。
何も起きないことがビルメンテナンスでは一番良いことであり、小さな異変を見逃さずに大きなトラブルを未然に防ぐのです。

最終更新日 2025年9月9日 by otecto